Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

działka rolna a budowlana

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest możliwe, choć niejednokrotnie bywa obarczone dużym ryzykiem. Trzeba również liczyć się z tym, że odrolnienie działki może trwać bardzo długo, o ile w ogóle będzie wykonalne dla danego gruntu. Aby uniknąć niemiłych niespodzianek, lepiej jest sprawdzić, czy daną działkę faktycznie będzie można zmienić na budowlaną. Zakup działki rolnej, odrolnienie jej oraz późniejsze wybudowanie na niej domu to długotrwały proces, do którego warto się odpowiednio przygotować, by nie tracić cennego czasu. Poniżej opisujemy, jak przebiega proces przekształcania działki rolnej w budowlaną i o czym należy pamiętać.

Czy działka posiada plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego?

Pierwszym działaniem powinno być ustalenie ponad wszelką wątpliwość, czy dana działka rolna, której zakup planujemy, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie takiej informacji możliwe jest w Urzędzie Miasta lub Gminy. Plan taki mówi o przeznaczeniu konkretnego terenu, którego zakupem jesteśmy zainteresowani. Jeśli działka objęta jest planem i została przeznaczona na cele rolne, wtedy konieczne jest wszczęcie procedury zmiany planu jej zagospodarowania. Znacznie lepsza jest sytuacja, kiedy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w takiej sytuacji bowiem wystarczy jedynie uzyskać decyzję o warunkach jej zabudowy.

zagospodarowanie przestrzenne

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Proces zmiany planu zagospodarowania nie należy do najłatwiejszych i bywa bardzo czasochłonny. Procedurę rozpoczyna złożenie stosownego wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Co istotne, aktualne regulacje prawne nie precyzują treści wniosku, ale aby został on rozpatrzony, powinien zawierać imię i nazwisko lub nazwę oraz adres wnioskodawcy, informacje precyzujące, o którą konkretnie nieruchomość chodzi, sposób zmiany planu zagospodarowania oraz uzasadnienie takiej zmiany. Dobrym pomysłem jest odwiedzenie strony internetowej danego miasta lub gminy i sprawdzenie, czy nie znajduje się tam formularz wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, może być on sporym ułatwieniem w załatwieniu niezbędnych formalności.

Sporym problemem jest często czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku, który ma charakter postulatywny – jego rozpatrzenie nie jest określone żadnym terminem. W praktyce może to oznaczać, że wójt, burmistrz lub prezydent może dowolnie długo zwlekać z rozpatrzeniem wniosku. Jeśli jednak zostanie uwzględniony, wtedy rozpoczyna się procedura zmiany planu. Nie jest to jednak indywidualna sprawa administracyjna, dlatego należy pamiętać o śledzeniu wszelkich ogłoszeń dotyczących zmiany planu, które mogą być publikowane w urzędzie miasta lub gminy oraz w prasie lokalnej. Dzięki temu możliwe będzie zgłaszanie ewentualnych zastrzeżeń do zmiany planu.

Cały proces zmian planu podzielić można na etapy:

  •  podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego (przez radę miasta lub gminy);
  • ogłoszenia w prasie lokalnej oraz przez obwieszczenie o przystąpieniu do zmiany planu w określonym terminie (nie krótszy niż 21 dni); – opracowanie projektu nowego planu miejscowego oraz uwzględnienie ewentualnych wniosków;
  •  zgłoszenie prośby o niezbędne opinie oraz uzgodnienia;
  •  zdobycie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych i rolnych na cele nieleśne i nierolnicze;
  •  przedstawienie projektu nowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  •  rozpatrzenie wszystkich uwag zgłoszonych do projektu planu;
  •  uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Jak już wspominaliśmy, przekształcenie działki w budowlaną jest zdecydowanie prostsze w przypadku, gdy nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji wystarczy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jest to możliwe po złożeniu w Urzędzie Miasta lub Gminy odpowiedniego wniosku o ustalenie warunków zabudowy (tu także warto sprawdzić, czy nie znajdziemy wzoru na stronie internetowej). Dokument taki powinien zawierać dane identyfikacyjne nadawcy oraz planowanej inwestycji, a także charakterystykę inwestycji. Wniosek może zostać złożony przez dowolną liczbę podmiotów, ponieważ decyzja nie rodzi praw do własności.

Uzgodnienie dokonywane jest w formie postanowienia, a jego wydanie powinno nastąpić w ciągu 2 tygodni. Co istotne, wydanie decyzji jest możliwe tylko po spełnieniu jednego z niżej wymienionych warunków:

  • co najmniej jedna sąsiednia działka, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej działki; – uzbrojenie działki (istniejące lub projektowane) jest wystarczające;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo objęty jest zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów (które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym);
  • decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami;

Konsekwencją zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.

działka rolna na budowlaną

Wyłączamy grunt z produkcji rolnej

Kolejnym etapem procesu przekształcania działki rolnej na budowlaną jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jest to rozpoczęcie użytkowania innego niż leśne lub rolnicze i może wiązać się z zaprzestaniem dotychczasowej produkcji. Działanie to wywołuje skutki prawne w postaci formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej lub leśnej. Może się okazać, że zmiana taka jest uzależniona od uzyskania odpowiedniej decyzji administracyjnej. Dotyczy to szczególnie gleb o wysokiej wartości. Uzyskania decyzji wymaga wyłączenie:

  • użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego (klasa I, II, III, IIIa, IIIb), użytków rolnych o klasie IV, IVa, Ivb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
  • terenów znajdujących się pod stawami rybnymi oraz innymi zbiornikami wodnymi, które wykorzystywane są w rolnictwie; – terenów parków wiejskich oraz terenów pod zakrzewieniami śródpolnymi;
  •  terenów rodzinnych ogródków działkowych oraz ogrodów botanicznych;
  • terenów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi, a także innymi budynkami i urządzeniami służącymi produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • terenów pod urządzeniami melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów na potrzeby rolnictwa i mieszkańców wsi, a także zaopatrzenia rolnictwa w wodę;
  • pod budynkami oraz urządzeniami, które służą bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny (zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych);
  • terenów pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych;
  •  gruntów leśnych, które przeznaczone są na cele nierolnicze i nieleśne;
  •  terenów zrekultywowanych na potrzeby rolnictwa;
  •  torfowisk oraz oczek wodnych;

Odpowiedni wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy złożyć do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenie nieruchomości. To kolejna sytuacja, gdy warto sprawdzić, czy na stronie urzędu nie znajdziemy odpowiedniego wzoru wniosku. Co ważne, może on zostać złożony zarówno przez właściciela, jak też zarządcę lub użytkownika, posiadacza samoistnego i dzierżawcę nieruchomości. Należy pamiętać, aby zawierał on oznaczenie wnioskodawcy oraz określenie celu, na jaki ma zostać przeznaczony dany teren po wyłączeniu go z produkcji.

Konieczne jest także dołączenie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy oraz dokument stwierdzający prawo do dysponowania daną nieruchomością, a także dokument umożliwiający określenie wartości gruntu, wypis z rejestru gruntów oraz projekt zagospodarowania działki wraz z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach. Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydawana jest przez starostę przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zakup działki rolnej pod zabudowę to inwestycja, która może okazać się bardzo ryzykowna. I choć z reguły okazuje się być dobrą pod względem finansowym inwestycją (szczególnie w województwie mazowieckim czy w samej Warszawie), to warto pamiętać o tym, że czasem lepiej postawić na opcję zakupu działki budowlanej, na której będzie można szybko rozpocząć budowę domu, bez obawy o czas potrzebny na przekształcenie działki rolnej.